Le secteur immobilier est depuis des décennies l’un des principaux canaux utilisés pour des opérations de blanchiment d’argent, tant en Italie qu’à l’étranger. En particulier, l’Espagne, destination privilégiée des investissements immobiliers internationaux, est aujourd’hui au centre de contrôles de plus en plus stricts sur les achats de propriétés de luxe, de villas et d’appartements côtiers.
Comprendre quand un investissement légitime peut être considéré comme « suspect » est essentiel pour éviter les erreurs et protéger son patrimoine contre des procédures fiscales ou pénales transnationales.
- Quand un investissement immobilier devient « suspect »
Le risque d’une contestation pour blanchiment immobilier naît lorsque les autorités ne parviennent pas à retracer l’origine des fonds utilisés pour l’achat.
Par exemple, l’achat d’une villa sur la Costa del Sol ou d’un appartement à Marbella financé par des économies accumulées à l’étranger peut paraître suspect si les flux financiers transitent par des sociétés offshore ou des comptes étrangers non immédiatement rattachables à l’acheteur.
Même si l’opération est parfaitement légale, l’Agence Fiscale espagnole ou l’Agence des Revenus italienne peuvent ouvrir une enquête pour :
évasion fiscale internationale,
autoblanchiment ou blanchiment de produits illicites,
non‑déclaration d’activités à l’étranger (Cadre RW).
La principale difficulté réside dans la preuve de l’origine licite des fonds, surtout lorsque les investissements proviennent d’activités professionnelles ou entrepreneuriales exercées dans différents pays.
- Le cadre réglementaire en Espagne et en Italie
Espagne
Le Code pénal espagnol punit le blanchiment de capitaux d’une peine d’emprisonnement de six mois à six ans et de lourdes amendes pécuniaires, proportionnelles à la valeur des biens.
Pour la condamnation, il est nécessaire de démontrer que le prévenu connaissait l’origine illicite des fonds et que l’opération immobilière visait à les occulter ou à les dissimuler.
Les enquêtes sont souvent coordonnées par le Service exécutif de la Commission de prévention du blanchiment de capitaux (SEPBLAC), qui collabore avec les banques, les notaires et les agences immobilières afin d’identifier des opérations anormales.
Italie
En Italie, les articles 648-bis et 648-ter.1 du Code pénal sanctionnent respectivement le blanchiment et l’auto-blanchiment, avec des peines pouvant aller jusqu’à douze ans de réclusion.
Ici aussi, la défense tourne autour de la démonstration de la traçabilité de l’argent et de la finalité économique légitime de l’investissement.
- Les éléments de preuve dans la défense
La stratégie de défense dans les procédures de blanchiment immobilier repose sur deux piliers fondamentaux :
Reconstruction de l’origine des fonds
Présentation de la documentation bancaire démontrant la provenance licite des fonds ;
Production de déclarations fiscales et de bilans comptables ;
Preuves de revenus accumulés légalement en Italie ou dans d’autres pays.
Démonstration de la logique économique de l’opération
Preuves que l’achat répond à des objectifs d’investissement, de résidence ou d’emploi patrimonial légitimes ;
Absence de structures fictives ou d’interpositions artificielles ;
Cohérence entre la valeur du bien immobilier, les flux financiers et les capacités de revenu de l’acquéreur.
Une défense efficace doit donc combiner une compétence technique en droit pénal et fiscal avec une connaissance approfondie du marché immobilier international.
- Défense coordonnée entre l’Espagne et l’Italie
Les autorités d’Italie et d’Espagne coopèrent activement dans l’échange d’informations financières et fiscales, grâce à la Directive UE 2015/849 (IV Directive Anti-blanchiment) et au Règlement UE 2018/1672.
Pour cette raison, une défense coordonnée sur les deux juridictions est essentielle, capable de :
gérer les demandes d’entraide judiciaire et les commissions rogatoires internationales ;
prévenir les saisies et confiscations transfrontalières;
protéger le patrimoine et la réputation de l’investisseur;
éviter le risque d’extradition en cas de procédure pénale en cours.
Acquérir un bien immobilier en Espagne ou en Italie peut représenter un choix d’investissement légitime et stratégique, mais il convient de planifier avec soin chaque étape financière et documentaire.
Une consultation juridique préventive, accompagnée d’une documentation bancaire et fiscale adéquate, est la clé pour démontrer la transparence de l’opération et se défendre contre d’éventuelles accusations de blanchiment.
Une défense patrimoniale et pénale coordonnée entre les deux pays permet de protéger l’investissement et l’avenir économique de l’entrepreneur.
